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大学教授称应依市场规律确定土地补偿标准

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近日召開的國務院常務[會議 的拚音:huì yì][討論 的拚音:tǎo lùn]通過了《[中華 的拚音:zhōng huá]人民共和國土地[管理 的英 文:managing]法修正案(草案)》,對農民集體[所有 的拚音:suǒ yǒu]土地征收補償製[度 的拚音: dù]作了修改,並決定將草案提請全國人大常委會審議■亚博民用设施■。雖然目前具體修改條款尚未可知,但據業內專家推測,此次修改的[主要 的英 文:main]內容是提高征地補償數額,提高額度[可能 的英 文:would]為現行標準的10倍■亚博月报■。

這一努力無疑值得肯定和讚揚,但隨之而來的[問題 的拚音:wèn tí]是,為什麽是10倍而不是15倍、20倍?其實簡單計算地倍數提高,並不能擊中問題要害所在,[反而 的英 文:but contrary]可能使問題複雜化。

現行《土地管理法》第47條的缺陷,並不在於土地補償價值的倍數過少,而在於根本就不[應該 的英 文:yīng gāi]按照原有農業用地產值的若幹倍進行簡單計算得出補償價值。根據目前的規定,土地補償費和安置費(另[一種 的英 文:one][形式 的拚音:xíng shì]的土地補償費)的總和,最高[可以 的英 文:can]達到土地被征收之前三年[平均 的拚音:píng jūn]年產值的30倍。這一標準是高是低,並不能一概而論。

如果說,[城市 的拚音:chéng shì]周邊的土地,30倍的補償隻是高額出讓金的十分之一甚至百分之一,但在偏遠的內陸,這個補償額度卻足以讓農民豔羨不已。如果說,在國有土地出讓金不斷攀高的今天,30倍的補償確屬偏低;但一旦房地產市場蕭條,土地出讓金急劇縮水,30倍[也許 的英 文:Perhaps]會顯得過於昂貴。

究其原因,就在於土地的價值是因人、因時、因地而不斷變動的,按照任何一個僵化的倍數標準確定補償數額,[都是 的英 文:All are]主觀武斷的。

[因此 的拚音: yīn cǐ],土地補償數額的[科學 的拚音:kē xué]確定,不在於人為主觀臆斷一個倍數,而在於找到一個動態的價值發現和評估機製,這一機製就是土地市場。市場是土地價值的發現者和確定者。換言之,土地補償應該參照土地在市場上的交易[價格 的英 文:Prices]確定。為此,開放土地市場交易,[成為 的英 文:Become]完善確定土地征收補償數額的製度前提。

要想建立開放的土地市場,首先就要明確交易標的,即土地[[財產 的英 文:fortune] 的英 文:property]權。須知,構成交易標的的並非土地本身,而是對土地的權利。這一問題目前有兩種[解決 的拚音:jiě jué]方式,一是將所有權作為交易標的,集體可以將土地所有權轉讓和分割,但這意味著土地的私有化,因此施行難度不小。另一種是土地保持公有,但所有權繼續不可交易,社會成員取得的土地使用權將成為基礎性財產權,並在市場上交易。

時至今日,我國走上後一模式的製度路徑[已經 的英 文:have been]越來越清晰:在國有土地上出讓土地使用權,在集體土地上承包經營權和宅基地使用權等。目前出讓土地使用權的交易市場已經相當發達,通過使用權的出讓建立農村土地市場也就成為最佳選擇。簡言之,就是要開放土地承包權、宅基地使用權和集體[建設 的拚音:jiàn shè]用地使用權的交易。

現在,農村土地使用權市場化還麵臨著三大障礙:

一是權利本身的不穩定。如承包土地經營權的時間隻有30年,[而且 的拚音:ér qiě]轉讓還要經過集體[經濟 的英 文:economic]組織的同意。二是農地用途的改變。之所以農地的倍數補償和國家征收後的出讓金之間的差額如此巨大,關鍵一點就是土地用途改變後的增值。基於我國的耕地[保護 的拚音:bǎo hù]政策,農業用地必須[隻能 的拚音:zhǐ nénɡ]用於農業用途,因此,除非國家基於公共利益的需要放棄該土地的農業用途,凡農業用地改變為建設用地的,仍須由國家審批。但國家審批並不改變土地財產權交易的性質,因此並不需要國家征收。三是宅基地使用權和集體建設用地使用權的交易,目前還為法律禁止,這一禁止已經嚴重滯後於社會經濟的發展。這就要求修改土地管理法第43條和63條,取消禁止集體土地出讓、轉讓用於非農業建設的相關規定。

總之,簡單以倍數方式確定土地的補償數額是主觀、任意和武斷的,而隻有市場才是土地價值的發現者和最佳確定者。土地市場一旦建立,[大部分 的拚音:dà bù fen]的建設用地,將采取當事人直接交易的方式,不必依賴於征收,土地征收引發的矛盾也將極大緩解。為了建立土地市場,進一步明晰和穩定土地使用權,並且廢止過時的禁止交易的條款也就成了不二選擇。

(作者係上海[大學 的英 文:university]法學院教授)

(當依市場規律確定土地補償標準)


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